Como Investir em Fundos Imobiliários?
Fundos imobiliários (FII) são fundos de investimento, regulados e fiscalizados pela CVM, que investem o dinheiro dos cotistas em imóveis de diversos seguimentos e em ativos com lastro em imóveis, como CRI, LCI, dentre outros, que são chamados de recebíveis imobiliários. Nos Estados Unidos são chamados de REIT (Real Estate Investment Trust). Procuram ser uma fusão do investimento tradicional em imóveis com o investimento no mercado de capitais.
Imóveis são tradicionalmente bons geradores de renda quando bem localizados e geridos. Além de ter, em tese, alguma proteção contra a inflação no longo prazo, isto é, retorno real e consistente. Mas o investimento direto em bens imóveis requer um alto valor de aplicação, sendo este um dos fatores que estimulam o surgimento dos valores mobiliários com lastro no mercado imobiliário.
Dentre as vantagens do investimento em FIIs está o acesso a imóveis em outras cidades, a possibilidade de investir em empreendimentos de grande porte com menores recursos, visto que se adquire cotas de um fundo, a grande possibilidade de diversificação, a liquidez de negociação e o benefício tributário (isenção de IR).
Os fundos de investimentos imobiliários são fechados. Isso significa que eles têm número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente. Ao serem constituídos, a captação das cotas (IPO) é feita por um período determinado, em que os interessados podem se candidatar a compra de cotas com um preço fixo. Terminado o período de captação, cada cotista recebe o número de cotas ao qual se candidatou, não sendo mais aceitos novos cotistas nem novos aportes.
Caso o gestor opte por aumentar o patrimônio do fundo por algum motivo – por exemplo, porque ele precisa de mais dinheiro para um novo investimento – ele deve fazer uma nova emissão de cotas com um novo ciclo de captação. O patrimônio de um fundo imobiliário pertence aos seus cotistas e não ao administrador.
Os resgates também não são permitidos durante o período de vigência do fundo. Estes só podem ocorrer quando o fundo encerra suas atividades. Para sair do investimento e reaver o valor aplicado, o investidor precisa vender suas cotas para outro interessado.
Em outras palavras, em um fundo imobiliário, para adquirir mais cotas fora do período de captação é necessário comprá-las de outro investidor no mercado, e para desfazer-se delas durante a vigência do fundo, é preciso vendê-las a outro investidor. Logo, os valores das cotas podem se valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma que ocorre com as ações.
Os FIIs facilitam o investimento imobiliário por meio da aquisição de cotas que representam uma fração do imóvel. Ao contrário do investimento direto em imóveis em que é preciso anos para acumular o capital necessário para a aquisição uma propriedade para locação.
Possibilitam ainda uma renda mensal recorrente do aluguel do imóvel e isenta de imposto de renda, além de possibilitar a liquidez do investimento, diferentemente do investimento direto em imóveis, pois as cotas dos FIIs podem ser negociadas em mercado secundário na bolsa de valores assim como ações de empresas, enquanto que a venda direta de imóveis requer burocracia, tempo, taxas e impostos.
“Todo homem que investe em um imóvel bem selecionado, em uma comunidade próspera, adota o método mais seguro de se tornar independente. Imóvel é a base da riqueza.”
Theodore Roosevelt
Entretanto, investir em Fundos imobiliários não é o mesmo que investir diretamente em imóveis. Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário você estará adquirindo uma participação em um negócio administrado por terceiros. E os fundos imobiliários tampouco são ativos de renda fixa.
O valor de suas cotas é definido a mercado e sofre a influência de diversos fatores, tais como taxa de juros, vacância, yield mensal, inadimplência, reajustes positivos ou até negativos nos contratos de aluguel, incompetência do administrador do fundo, despesas administrativas e de performance.
Os fundos imobiliários podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável lastreados em ativos imobiliários. Portanto, ao realizar um IPO, um FII capta recursos de investidores para a compra ou para a construção de um empreendimento imobiliário, para posterior locação ou arrendamento, ou para o investimento em ativos lastreados em imóveis.
O mais comum é que cada fundo seja especializado em um tipo de ativo, como agências bancárias, escritórios, shoppings, galpões, universidades, hotéis, hospitais, dentre outros, além dos que investem nos recebíveis imobiliários e em cotas de outros fundos imobiliários.
A cota de um FII possui um código de negociação representado por quatro letras que significam o nome do fundo, seguidas do número 11, que representa os fundos imobiliários e, quando aplicável, a letra B, informando que a negociação ocorre em mercado de balcão organizado – o que na prática não muda nada de forma relevante para o investidor.
Por exemplo RNGO11 - código de negociação do fundo de investimento imobiliário Rio Negro. É importante não confundir com as units de ações de empresas, cujos códigos também terminam com o dígito 11. Além disso, as cotas são negociadas em unidades, diferentemente das ações das empresas, as quais são negociadas em lotes de 100. A liquidação das operações é feita em D+2 e só podem ser negociados no mercado à vista.
Para comprar ou vender cotas o investidor deve realizar a operação da mesma forma como é realizado com ações, via home broker ou, no caso de um IPO de um FII, através da reserva das cotas via a corretora. É importante, contudo, ficar atento à liquidez das cotas do FII. Alguns FIIs apresentam baixa liquidez de mercado, o que consequentemente implica em maiores spreads entre a ponta compradora e a ponta vendedora, o que além de dificultar pode gerar perdas na hora de comprar e de vender.
Os investidores em fundos imobiliários pagam impostos somente sobre o ganho de capital na venda da cota (20%) e deverá ser pago pelo cotista através de DARF (Código: 6015) até o último dia do mês subsequente à venda da cota. Já os rendimentos recebidos mensalmente são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Logo, o investidor pode se aproveitar dos benefícios dos juros compostos através do reinvestimento dos dividendos recebidos ao longo dos anos, potencializando a rentabilidade da sua carteira de investimentos.
Além disso, também é possível realizar operações de aluguel de cotas de fundos imobiliários, o que aumenta a rentabilidade do doador, o qual receberá uma taxa da operação de aluguel de suas cotas, e possibilita novas oportunidades de operações de especulação para os tomadores, os quais apostam na desvalorização da cota alugada e pagam ao doador a taxa para alugá-las por um prazo determinado para poderem vendê-las no mercado no intuito de recomprá-las por uma valor mais baixo posteriormente, lucrando a diferença de preços, e devolvê-las ao doador.
Para o investidor de longo prazo, que acumula cotas de FII´s com foco nos rendimentos e na valorização, essa é uma possibilidade para aumentar a rentabilidade com uma remuneração extra sem aumentar os riscos, a qual funciona sob regras bem semelhantes ao aluguel de ações, sendo garantida pela bolsa de valores. É importante deixa claro que o investidor em FII que alugar as suas cotas continuará a receber os dividendos regularmente de suas cotas alugadas.
Em suma, o investidor estará adquirindo cotas de um fundo que investe em imóveis para locação ou venda que podem ser adquiridos ou construídos pelo fundo, recebíveis imobiliários ou cotas de outros fundos imobiliários. O primeiro e mais importante documento na criação de um fundo imobiliário é o seu regulamento.
Ele deverá conter o objeto do fundo, que é uma definição clara dos segmentos onde o mesmo atuará, a natureza dos investimentos e empreendimentos imobiliários que poderão ser realizados, a política de investimentos do fundo e as taxas cobradas. Portanto, os FII podem ser classificados de acordo com o seu objetivo:
- Construção para Geração de Renda: fundos que investem acima de 2/3 do seu patrimônio líquido em desenvolvimento ou incorporação de empreendimentos imobiliários, em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
- Construção para Venda: fundos que investem acima de 2/3 do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros. Os FIIs desta classe estão sujeitos a riscos como problemas com orçamento e atrasos nas entregas.
- Compra para Geração de Renda: fundos que investem acima de 2/3 do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
- Geração de Renda através de Títulos e valores mobiliários: fundos que investem acima de 2/3 do seu patrimônio líquido em títulos e valores mobiliários como LCI, CRI, ações ou cotas de empresas, e sociedades do setor imobiliário, contas de outros fundos imobiliários, FIPs e FIDCs.
- Híbridos: São caracterizados pela composição de portfólio com uma variedade de ativos de segmentos diferentes, cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.
“Um imóvel não pode ser perdido, roubado ou levado por ninguém, comprado em um bom negócio, pago integralmente e gerido com cuidado razoável, é o investimento mais seguro do mundo.”
Franklin Roosevelt
Outros itens a serem incluídos e determinados no regulamento são o prazo de duração do fundo, determinado ou indeterminado, as taxas e encargos do fundo, como administração, performance, consultoria e gestão, o número de cotas do fundo, possibilidade ou não de subscrição parcial e novas emissões, critérios para concentração de recursos em um mesmo investidor, política de distribuição de rendimentos, quórum mínimo para futuras alterações no regulamento, entre outras determinações de menor relevância.
Por último, o prospecto do fundo consiste na apresentação do fundo e do regulamento aos investidores, bem como dos riscos envolvidos, do estudo de viabilidade e informações sobre a gestora.
Assim como nas S/A, o administrador do FII deverá divulgar periodicamente informações sobre a gestão e as finanças do fundo aos cotistas, ao mercado em geral e ao órgão fiscalizador (CVM):
- Balanço Patrimonial.
- Demonstração do Resultado.
- Demonstração do Fluxo de Caixa.
- Demonstração de mutações no Patrimônio Líquido.
- Parecer do auditor independente.
- Relatório do representante dos cotistas.
O tipo do fundo será definido pelo seu objetivo e por sua gestão, ativa ou passiva. Na gestão passiva o objetivo único de obtenção de renda através das locações. Já a gestão ativa é uma política de investimentos que busca de ganhos de capital na compra/venda de imóveis, incorporação (desenvolvimento) e alocação em títulos lastreados em operações imobiliárias como os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Além disso, existem FIIs em diversos segmentos:
- Agências Bancárias: Bancos em centros urbanos atendem correntistas que não tem o hábito de acessarem plataformas online e agências premium precisam estar localizadas em bairros nobres nas cidades e em grandes terrenos com amplos estacionamentos. Os bancos vêm desmobilizando o capital e vendendo algumas agências. Essas agências foram vendidas e locadas com contratos atípicos e, observando principalmente a tendência dos bancos de migrarem operações para o ambiente virtual, existe a possibilidade real de não renovação de diversos contratos. Caso esses contratos não sejam renovados, o valor desses imóveis estará na localização para que possam ser vendidos ou destinados para outro tipo de inquilino, como o varejo de rua. Por outro lado, como são contratos de locação de longo prazo, esses FIIs oferecem uma renda mensal mais estável e duradoura.
- Hospitais/Educacionais: São fundos que normalmente têm um só imóvel alugado para um inquilino em um contrato longo, também chamado de mono imóvel e mono inquilino. Portanto, oferecem uma renda mensal mais estável, mas um maior risco, pois em caso de vacância ou inadimplência os repasses ficam comprometidos e é de se esperar que a relocação seja demorada, o que implica em elevados custos que oneram o valor de mercado da cota. Há também a possibilidade de participação no faturamento da empresa, gerando receitas adicionais. O risco de crédito também costuma ser baixo, já que as principais empresas educacionais possuem baixo risco de dar calote.
- Hotéis: Os fundos imobiliários de hotéis apresentam uma dinâmica bem particular. O público tende a ser muito mais rotativo nas locações, algo que não acontece em outros segmentos. Pela grande rotatividade, os imóveis devem estar em grandes centros, preferencialmente onde exista uma mescla de demanda comercial e turística. Poucas cidades oferecem isso tão bem como São Paulo, razão pela qual a concentração de investimentos na cidade se justifica. O principal problema dos fundos imobiliários de hotéis é a sua enorme exposição ao ciclo econômico. Hotéis tendem a sofrer fortes baixas em momento de recessão econômica por ser um custo não essencial.
- Escritórios Corporativos: A maior parte do mercado de imóveis para renda no seguimento de lajes e escritórios se encontra nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Essas duas cidades são os principais centros econômicos e financeiros do país, onde a maioria das grandes empresas quer estar. Para melhor definição da qualidade dos imóveis, existe um sistema de classificação que os divide em padrão A, B e C.
- Galpões Logísticos e Industriais: Atualmente diversos inquilinos estão migrando de galpões isolados para grandes condomínios logísticos e industriais, em que podem dividir despesas e ter maior segurança. Além disso, a vacância está abaixo da média geral dos FIIs, pois as empresas estão buscando instalações cada vez mais próximas dos centros urbanos. Esta mudança vem ocorrendo face ao comércio eletrônico a fim de agilizar o processo de entrega dos produtos. Existe o risco maior de mono inquilino e da consequente perda da renda mensal decorrente da entrega do imóvel, bem como da demora em realocar os espaços. Por outro lado, os contratos são de longo prazo e com garantias fortes.
- Lajes Residenciais: A carteira de ativos desses fundos é predominantemente composta por apartamentos e condomínios residenciais e a renda provém dos alugueis. Enquanto um grande galpão de logística pode ser ocupado por apenas um locatário, no modelo de locação residencial o gestor pode se deparar com centenas de inquilinos pessoas físicas, o que implica em maiores custos e maior complexidade de administração. O cenário atual de juros baixos, com menores taxas de financiamento e demanda por maior diversificação dos portfólios, têm favorecido o investimento no mercado imobiliário residencial. Há um maior risco jurídico, pois na lei brasileira há uma maior proteção de locatários em caso de necessidade de despejo quando há inadimplência contínua.
- Shoppings e Varejo: Não sendo apenas um centro de compras, os shoppings estão se transformando cada vez mais em espaços de lazer e convivência. Mas para gerarem receita dependem da capacidade de atrair pessoas. Para isso, localização, facilidade de acesso e concorrência são critérios importantes. Para atrair um grande fluxo de pessoas, os shoppings usam lojas âncoras, como grandes lojas de departamento e hipermercados, com ABL muitas vezes acima de 1.000 m². Além de cinemas, restaurantes, boliche, games e outras áreas de lazer e convivência.
Por refletir hábitos de consumo e lazer, um shopping leva tempo para maturar. Esse tempo, que já foi em torno de três anos, tem levado atualmente até seis anos. As fontes de receita de um shopping não vêm somente do aluguel das lojas. Outras importantes fontes de receita são de estacionamento, participação no faturamento das lojas e CDU – cessão de uso – também conhecida como luvas. Por outro lado, este segmento tende a apresentar maiores custos administrativos e de manutenção.
- Incorporação: A construção de imóveis para venda é um dos segmentos mais lucrativos dentro do investimento imobiliário. Porém, se há maior potencial de retorno, existe maior risco envolvido. Alguns desses riscos são de obra, da não obtenção de licenças e até mesmo das dificuldades de venda após a conclusão do projeto – pois desde a incorporação até a venda das unidades levam-se alguns anos, e as condições de mercado podem mudar, reduzindo a demanda ou dificultando a obtenção de financiamento para aquele tipo específico de imóvel. Tudo isso vai trazer impactos ao negócio.
- Recebíveis de Imóveis CRI (fundos de papel): São fundos que investem em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Os mais comuns são Letra de Crédito Imobiliário – LCI e Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI. Apesar dos preços de mercado de todos os FIIs serem afetados negativamente diante de um cenário de aumento dos juros, os fundos de recebíveis (CRI) pós fixados apresentam vantagem diante dos pré-fixados, em razão das suas rentabilidades aumentarem juntamente com o aumento da SELIC. Já os preços dos Títulos de dívidas pré-fixados no mercado secundário sofrem mais quando a taxa sobe e vice-versa.
O maior risco de um CRI é o risco de crédito, ao analisar um CRI corporativo, a capacidade de pagamento da empresa que assumiu a obrigação de pagamento deve ser levada em consideração. Já um CRI pulverizado tem o risco mitigado justamente pela pulverização de devedores que compõem o título. Quem opta por realizar esse tipo de investimento via fundos imobiliários delega a escolha dos títulos a um gestor profissional. CRIs não sofrem com vacância e a rentabilidade média de fundo de recebíveis deve ser comparada com a de um título de renda fixa seguro. A rentabilidade esperada do fundo deve ser maior, justamente por embutir um prêmio de risco.
- Fiagros: São Fundos que investem em ativos do setor do agronegócio e cadeia produtiva agroindustrial, tais como propriedades imobiliárias rurais, ou seja, terras e/ou imóveis agrícolas ou em Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e LCA´s. Os rendimentos recebidos com venda ou locação de imóveis rurais são distribuídos periodicamente aos seus cotistas e o aumento nos preços dos imóveis do fundo gera a valorização do valor das suas cotas em razão do aumento do patrimônio do fundo. Parte das receitas oriundas do arrendamento de terras vem por meio do recebimento de parte das safras como pagamento.Isso significa que os ganhos do fundo estão vinculados a produtos agrícolas indexados ao dólar.
Logo, existe a exposição ao risco envolvendo questões como clima, preços das commodities e até a variação do dólar. Contudo, a rentabilidade pode estar vinculada à sazonalidade do setor. Diferente de outras áreas e negócios, a agricultura possui determinados períodos para realizar o plantio e a safra. Por isso, as receitas podem não ser constantes e ocorrer em períodos específicos. Por fim, os ganhos de capital e os rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas dos Fiagro sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de 20%. Já os rendimentos distribuídos pelos FIAgros são isentos de imposto de renda.
- Fundos de Fundos: São Fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários, ou mesmo, de recebíveis. São fundos que oferecem diversificação por natureza. Isso oferece alguma segurança, não só na preservação do patrimônio, mas também na regularidade da renda distribuída. Entretanto, em um fundo de fundos você paga taxas de administração e gestão em duplicidade. Por isso, um investidor com uma carteira idêntica a de um fundo de fundos, considerando apenas os rendimentos distribuídos, receberia uma renda mensal maior. É importante ressaltar que estes fundos não apresentam resultados acima da média. Logo, é importante avaliar se a rentabilidade passada do fundo é alta e se a sua tendência não está em queda. O mesmo deve ser feito nos fundos imobiliários que compõem a carteira do fundo, de forma a verificar se o fundo está sobreperformando o IFIX.
"A maioria das falácias econômicas nasce da tendência de assumir que a riqueza é como um bolo de tamanho fixo, ou seja, de que um lado ganha apenas às custas do outro. A economia não é um jogo de soma zero."
Milton Friedman
Os fatores econômicos influenciam diretamente no mercado imobiliário, principalmente PIB, inflação, taxa de juros e taxa de desemprego. Entender o ciclo imobiliário é fundamental para saber o que está acontecendo no mercado e definir a melhor estratégia de investimento. Os ciclos ocorrem basicamente por superoferta ou superdemanda por imóveis, decorrentes de períodos de expansão econômica (redução de juros e aumento da oferta de crédito) e de contração econômica (aumento de juros e redução da oferta de crédito). Assim como a economia, os imóveis seguem ciclos compostos por 4 fases:
1) Recuperação: Ocorre após uma fase de baixa. Poucos imóveis novos são entregues. Começa a ocorrer uma redução na vacância e gradual elevação nos preços, o que serve de estímulo para que novos imóveis sejam construídos. Ainda existe algum sentimento negativo em relação ao mercado imobiliário. Esse sentimento ocorre devido à fase de baixa recente. Nessa fase de recuperação ainda é possível se perceber reajustes negativos de contratos de locação e/ou um crescimento abaixo da inflação. O gradual aumento da atividade econômica aumenta a demanda pela compra terrenos, aluguel e construção de imóveis levando à redução da vacância.
2) Expansão: É um período de expansão. A vacância é baixa e os preços estão em alta. Isso anima construtores e investidores, que são atraídos para o setor atrás dos ganhos e pela facilidade de crédito mais baixo. Mais imóveis começam a ser construídos diante de uma demanda maior e maiores preços.
3) Super Oferta: Os preços dos imóveis começam a se estabilizar. Ainda se costuma ocorrer algum aumento nos aluguéis, mas já é possível perceber, também, uma redução no ritmo de crescimento. Começa a ocorrer um excesso de oferta gerado pela conclusão nas obras dos imóveis que iniciaram suas construções nas fases anteriores. Há um aumento na quantidade de imóveis que não estão sendo vendidos ou que estão iniciando com uma taxa cada vez maior de vacância. O lançamento de novos empreendimentos imobiliários reduz drasticamente. A vacância começa a aumentar e a demanda diminui. Inicia aqui a próxima fase de baixa.
4) Recessão: É uma fase de baixa com bastante pessimismo com o mercado imobiliário. O excesso de oferta gera uma grande redução nos preços de venda e locação. A alta vacância estimula a busca por melhores oportunidades de aluguel e de compra. Percebe-se um aumento ainda maior na vacância, e os aluguéis começam a ser reajustados abaixo dos índices de inflação, ou são também reduzidos pelos proprietários, no intuito de segurar o inquilino no imóvel. Com a redução da entrega de novos imóveis, a vacância começa a ser reduzida lentamente. O ciclo reinicia com uma nova fase de recuperação.
Ao entender o funcionamento do ciclo imobiliário, o investidor percebe que os preços dos imóveis e dos aluguéis não sobem eternamente – assim como um movimento de baixa também não será eterno. Isso permite enxergar os melhores momentos para compra e venda, bem como entender o que está acontecendo com a renda gerada pelos imóveis que você possui. Basicamente, ao investir num FII o cotista pode ganhar por meio da valorização da cota e através da renda distribuída mensalmente, que proporciona fluxo de caixa ao investidor inclusive para o reinvestimento em mais cotas.
Logo, é preciso avaliar tanto o valor patrimonial da cota (relação entre o patrimônio líquido e o número de cotas) quanto o dividend yield anual e mensal do FII (relação entre o rendimento anual ou mensal e preço da cota). Obviamente, o ideal é adquirir cotas quando o preço de mercado estiver próximo, ou mesmo, abaixo do valor patrimonial e de FIIs que apresentem altos yields e os vêm mantendo ao longo dos meses.
O ideal é que o retorno do fundo seja superior ao retorno líquido de um investimento considerado mais seguro, como um título do Tesouro, mais um prêmio pelo risco, de forma que essa rentabilidade superior justifique o risco do investimento em FII. Portanto, Além disso, cotas de FII que estejam sendo negociadas bem abaixo do Valor Patrimonial podem representar oportunidades, mas também podem mostrar que há algum problema estrutural ou pontual dentro dos ativos de um fundo.
Assim, torna-se importante avaliar a relação entre o preço de mercado da cota e o seu valor patrimonial. Obviamente, o investimento em FIIs que apresentam preços de mercado muito acima dos seus valores patrimoniais somente podem ser justificado caso estes gerem uma renda mensal muito alta, bem acima da média.
O valor do indicador P/VPA (preço da cota / valor patrimonial da cota) quando igual a 1 significa que a cota está sendo negociada pelo seu valor patrimonial. Quando maior do que 1 o preço de mercado está acima do valor patrimonial. E quando menor do que 1 o preço de mercado é menor do que o valor patrimonial. É importante avaliar também se determinado fundo está apresentando um baixo P/VPA em razão de algum problema com o fundo, tal como alta vacância, ou em razão do ciclo econômico recessivo e de aumento da taxa de juro.
Antes de entrar num IPO de um FII é preciso avaliar se o valor patrimonial do m² da ABL (área locável) está de acordo com o valor médio da região, visto que muitas vezes o valor de avaliação do imóvel no IPO é hiperinflacionado, resultando na queda do valor de mercado da cota assim que a sua negociação é iniciada de forma que se ajuste ao valor médio do mercado, tanto de m² quanto de dividend yield.
A ABL é a área privativa do imóvel disponível para locação, base para os contratos de locação por m² e para cálculos da capacidade de geração de receita. Além disso, é importante avaliar se a renda mensal está de acima da média gerada pelos demais FIIs do mesmo segmento e se o cenário de taxa de juros e de inflação é favorável ao investimento em FII.
No longo prazo o aumento nos preços dos imóveis do fundo gera o aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, a valorização das suas cotas no mercado. Assim, o preço do m² em bolsa deve ser comparado com o valor patrimonial do m² do fundo. Momentos em que o m² na bolsa estiver mais próximo do m² patrimonial, ou mesmo, abaixo deste, desde que o fundo venha apresentando uma boa rentabilidade, podem indicar que o fundo está subavaliado e, momentos em que o m² na bolsa estiver muito acima do m² patrimonial podem indicar que o fundo está sobreavaliado.
O Valor por m² do imóvel considerado pela cotação na bolsa pode mostrar ao investidor ótimas oportunidades ou imóveis muito caros. Normalmente imóveis muito bem localizados, com vacâncias pequenas, têm um valor por m² mais elevado e imóveis em regiões com sobre-oferta e menos procuradas, têm aluguéis menores.
Porém, ao verificar um valor de m² muito além da realidade de uma região, deve-se desconfiar. Caso o locatário resolva sair do imóvel, dificilmente o gestor conseguirá um novo locatário com as mesmas condições. Fundos com empreendimentos que tenham o valor por m² do aluguel bem mais caros do que os praticados na mesma localidade, possivelmente correm o risco de sofrer com vacância elevada.
Ao calcular o preço do m² negociado em bolsa podemos compará-lo ao preço do m² de fundos semelhantes, de forma a avaliar se está sobre ou subavaliado. E nos fundos que divulgam o valor dos alugueis é possível ainda calcular o valor de locação do m² e compará-lo à média da região e de fundos semelhantes.
Da mesma forma, tendo em vista que o gestor é remunerado por uma taxa que incide sobre o valor patrimonial, é preciso avaliar se o valor de avaliação do imóvel no IPO do fundo não está sobreavaliado como forma de beneficiar o gestor. Para isso precisamos comparar o valor patrimonial do m² com o valor do m² da região. Como fora dito, nestes casos o valor da cota é depreciado pelo mercado logo nos primeiros dias de negociação após o lançamento.
O cap rate representa a porcentagem do valor de mercado de um imóvel recebida através do aluguel, indicando a taxa de retorno bruto anual do imóvel. Serve para indicar o retorno anual bruto do investidor em seu investimento no mercado imobiliário. Quanto mais alto for o cap rate, melhor será a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos, o que implica numa maior receita imobiliária e numa maior distribuição de rendimentos para os cotistas.
Portanto, o ideal é que o fundo apresente um cap rate crescente ao longo dos anos, visto que de maneira geral os alugueis são reajustados anualmente pelo indexador de inflação IGP-M, além de sinalizar que o m² da região vem se valorizando. O crescimento do cap rate pode estar relacionado à redução da vacância, da inadimplência e à valorização do m² da região.
Por outro lado, uma cap rate decrescente ao longo dos anos, obviamente, indica que a rentabilidade do fundo vêm diminuindo. Algumas situações podem levar a um baixo Cap Rate, tais como o aumento da vacância (imóvel desocupado), problemas com regularização, inadimplência, reajustes de alugueis em valores mais baixos, seja em razão da depreciação e/ou da desvalorização do imóvel ou de uma recessão econômica.
O preço de mercado da cota de um FII, assim como ocorre com o preço de mercado de um título público pré ou pós-fixado, é diretamente afetado por alterações na taxa de juros. Quando a taxa de juro é aumentada, a rentabilidade do FII passa a ser menor em relação ao que passa a ser ofertado por um título público, por exemplo, e, portanto, sua cota passa a valer menos para o mercado. Quando a taxas de juro é reduzida, a rentabilidade do FII passa a ser maior em relação ao que passa a ser ofertado por um título público, por exemplo, e, portanto, a cota passa a valer mais.
Logo, o valor de mercado da cota é depreciado diante de um aumento da SELIC, pois o mercado irá desvalorizar o preço da cota de forma que o dividend yield mensal do FII aumente e se ajuste ao novo cenário e, o valor de mercado da cota é valorizado diante de uma redução da SELIC, pois o mercado irá valorizar o preço da cota de forma que o dividend yield mensal do FII diminua e se ajuste ao novo cenário.
Portanto, a elevação da SELIC torna os rendimentos pagos por esse tipo de investimento menos atrativos, o que leva o mercado a depreciar os valores das cotas para aumentar o dividend yield. Já a Selic em patamares cada vez mais baixos e uma inflação controlada torna o investimento em FII mais atrativo, fazendo com que o valor de mercado da cota aumente.
O IFIX é um índice que busca medir o desempenho geral do mercado de fundos imobiliários. Ele monitora o desempenho de uma carteira teórica composta pelos fundos mais negociados em Bolsa. Sua função é servir como um benchmark para a comparação do desempenho dos preços de mercados das cotas dos FIIs.
A rentabilidade do IFIX considera o retorno total do investimento, ou seja, incorpora tanto os ganhos com a valorização da cota de cada um dos fundos que formam o índice quanto o total dos rendimentos distribuídos por esses fundos ao longo do tempo. Outro parâmetro para comparação da rentabilidade mensal é o CDI. No gráfico do IFIX (índice de fundos imobiliários) é notável a grande alta entre 2016 e 2020 impulsionada pela redução da taxa Selic.
Torna-se então importantíssimo ao avaliar a renda média, nos últimos 12 meses, calcular o dividend yield anual e compará-lo aos demais investimentos, inclusive aos de renda fixa, levando em consideração os valores já líquidos de IR. O dividend yield apresenta o percentual recebido anualmente através de dividendos em relação ao valor investido na cota do FII.
Logo, o ideal é que o fundo consiga gerar, bem como manter, um dividend yield alto ao longo dos anos. Entretanto, como o preço da cota é o denominador do indicador, é importante verificar se o fundo está com um dividend yield alto em razão do preço da cota ter se desvalorizado com a saída de investidores e não pelo fato do fundo gerar rendimentos altos.
Em geral, os contratos de aluguel são indexados ao IGP-M. Logo, alta da inflação tende a aumentar a rentabilidade mensal dos fundos imobiliários, o que consequentemente tende a se refletir na valorização das suas cotas no mercado. Isso ocorre principalmente nos FII´s que possuem chamados contratos atípicos, os quais além de terem prazos mais longos, geralmente 10 anos ou mais, apresentam reajustes anuais indexados ao IGP-M ou IPCA e sem previsão de revisionais, ou seja, sem que o valor do aluguel possa ser renegociado a qualquer momento, para cima ou para baixo.
Já os contratos típicos de aluguel permitem que seus valores sejam renegociados a qualquer momento pelas partes e normalmente duram 5 anos (com revisional no meio do caminho), ao final dos quais podem ser renegociados. Logo, num cenário de elevação da inflação os fundos imobiliários com grande concentração de contratos atípicos corrigidos pelo IGP-M, obviamente, oferecerão uma maior rentabilidade, visto que haverá o repasse da inflação mês a mês, considerando, é claro, que tenham ativos sólidos, bem localizados, com inquilinos consolidados e confiáveis – além de uma gestão de excelência. Sendo o contrário também verdadeiro, quando a desaceleração do IGP-M poderá afetar tanto o crescimento dos rendimentos quanto o preço da cota no mercado.
"O que você realmente deve buscar, em um mundo que sempre nos confronta com surpresas desagradáveis, é a integridade intelectual: a predisposição de encarar os fatos, mesmo quando eles estão em desacordo com as suas ideias, e a capacidade de admitir erros e de mudar de rumo.”
Paul Krugman
Os contratos atípicos são mais comuns que fundos de galpões logísticos, agências bancárias, escolas e hospitais, ou seja, cujos inquilinos necessitem de um padrão de locação com prazos mais longos e sem revisionais até o prazo final, normalmente grandes empresas que apresentam solidez para sustentar um eventual repasse da inflação. Já os fundos residenciais e de escritórios geralmente contam com contratos mais curtos e inquilinos que em geral são mais afetados pelo aumento da inflação e, portanto, estão mais suscetíveis a renegociar contratos para manter os inquilinos.
Os fundos que possuem grande concentração de contratos atrelados a IGP-M, ativos bem localizados, de alta qualidade e inquilinos sólidos, conseguem suportar o aumento no valor dos contratos sem que haja um grande aumento da vacância ou sem que sejam obrigados a renegociar reajustes menores, ou mesmo, a reduzir o valor dos alugueis, como forma de manter os inquilinos. Por fim, os fundos de recebíveis e CRI´s, ativos atrelados ao IGP-M ou ao IPCA, também oferecerão maior rentabilidade.
É preciso ficar atento à FIIs que estejam em período de RMG (renda mínima garantida). Fundos com renda mínima garantida costumam estar com imóveis em construção, recém-lançados, mas ainda vazios ou em processo de maturação. Os pagamentos ocorrem de forma mensal com o valor necessário para complementar a renda gerada pelo fundo e garantir a distribuição para os cotistas do valor mínimo prometido no lançamento. Muitos que compram cotas desses fundos se esquecem do fato da renda ser por tempo determinado e se iludem com os ganhos fáceis da renda garantida.
Determinados fundos apresentam altos yields apenas em razão de estarem no período de RMG, e assim que esse período acaba muitas vezes o rendimento mensal sofre grande redução em razão da vacância ainda estar alta, do prazo de carência, em que o locatário não paga o aluguel, ou em razão de um cenário de aumento de juros, o que consequentemente leva à desvalorização da cota no mercado. Logo, é fundamental comparar o valor da renda garantida com o que o fundo recebe de aluguel, de forma a identificar se a renda de alugueis é baixa e o fundo está consumindo seu caixa para pagar esta renda garantida.
Além disso, em caso de não renovação da locação e da entrega do imóvel a renda produzida por aquele imóvel específico ou pela área locada deixará de existir até que seja relocada. E mesmo que haja uma renovação imediata, o novo contrato poderá ter um valor maior ou menor. Assim, o investidor pode aproveitar o momento para comprar cotas de bons fundos que estejam diante dessas situações de aumento de vacância pagando um preço menor, e apostar na melhoria da geração de renda no futuro e ganho de capital por meio da valorização da cota quando a vacância diminuir e uma renda maior começar a ser distribuída.
Alguns fundos têm grande variação mensal na renda distribuída, tal como FII de shoppings. Essa variação é decorrente da sazonalidade das vendas e do ciclo econômico. Já fundos de escritórios, agências bancárias, hospitais e galpões, em que os imóveis têm contratos mais longos, terão menos variação. Alguns fundos de papeis distribuem baixos rendimentos durante grande parte dos meses, pois suas carteiras possuem títulos que fazem a >amortização o pagamento dos juros semestralmente ou até anualmente. Por lei os Fundos imobiliários devem distribuir no mínimo 95% do lucro semestral. Os outros 5% são usados para manutenções recorrentes e pequenas atualizações nas propriedades.
"Um imóvel bem escolhido é fonte de renda vitalícia."
Por último, a estrutura administrativa de um FII tem um custo para o cotista, geralmente cobrada por meio de uma taxa sobre o patrimônio líquido do fundo ou sobre o valor de mercado. Ainda é possível que a cobrança seja realizada de outras maneiras, como sobre a receita total e, até mesmo, sobre o rendimento distribuído.
Existe em alguns casos a taxa de performance, cobrada nos momentos em que a rentabilidade do fundo ultrapassa um determinado indicador de referência – benchmark – por um período de seis meses. Nesse caso, a cobrança da taxa de performance se dá sobre o valor que superou o benchmark. Para conhecer de maneira detalhada como é feita a cobrança de determinado fundo consulte o regulamento. Algumas gestoras de fundos cobram taxas elevadas e acabam prejudicando a rentabilidade dos fundos.
Alguns fundos que têm prazo definido de duração durante o qual distribuem não só a renda, mas devolvem, aos poucos, parte do capital investido fazendo a amortização do investimento. São fundos constituídos para projetos de incorporação previamente estabelecidos e com prazos definidos de duração. Um aspecto importante nos fundos de desenvolvimento é a irregularidade no fluxo de caixa. Assim, os principais indicadores para a análise de um FII são: taxa de vacância e duração dos contratos de locação, o dividend yield mensal e anual, a relação Preço/VPA, o Valor do M² locado e as taxas de administração e de performance.
É importante deixar claro que qualquer imóvel vago gera despesas como condomínio e IPTU. Como essas despesas serão pagas pelo fundo com o dinheiro proveniente dos demais espaços que estão locados e gerando receita, os dividendos distribuídos aos cotistas também poderão ser reduzidos em função dessas despesas. Daí a importância de saber a quantidade de ABL – área bruta locável – que está vaga. Fundos com imóveis de qualidade e bem geridos costumam ter uma vacância inferior à média do mercado, inclusive em épocas de crise.
A estratégia de investir em FIIs com alta vacância e que estão apresentando baixos valores de cotas visando a renda e valorização futura tem seus riscos, pois a recuperação econômica e do fundo nunca é uma certeza absoluta, mas pode gerar altos retornos caso vacância reduza, principalmente quando o preço negociado por metro quadrado está abaixo da média do mercado.
Além do risco de desvalorização da cota e de redução da rentabilidade mensal, existem uma série de riscos inerentes aos FIIs. Riscos Associados ao Investimento em FIIs:
- Baixa taxa de ocupação imobiliária: redução da receita de um fundo diante de uma retração da economia e pela vacância de seus imóveis, gerando também a redução nos valores dos aluguéis.
- Riscos relacionados à desvalorização do imóvel no mercado.
- Risco relativo aos resultados projetados pelo fundo não representarem o que efetivamente o fundo irá gerar após a maturação. Sendo assim, o empreendimento pode não vir a obter o sucesso pretendido, prejudicando o plano de rentabilidade estimado.
- Risco de liquidez no mercado secundário.
- Risco de mercado: risco está relacionado com as oscilações no preço do ativo em função das negociações na Bolsa de Valores.
- Risco de crédito: Fundos que investem em recebíveis imobiliários estão expostos aos riscos de crédito.
- Risco de vacância: risco relacionado ao fato do imóvel ficar desocupado e a renda do fundo colapsar.
- Risco de inadimplência: risco do inquilino não efetuar o pagamento do aluguel e se tornar inadimplente.
- Risco do negócio: risco do negócio ser superado pelos concorrentes, se tornar obsoleto ou simplesmente não ser bem administrado.
- Risco de desastres: Depredações, desapropriações, desastres naturais e incêndio.
- FIIs mono ativos: são FIIs que possuem apenas um imóvel. Como todo ativo imobiliário deprecia com o tempo. O principal risco é que a propriedade perca competitividade com o tempo e, para que seja recolocada no mercado, o custo poderá ser muito acima do que disponibilidade em caixa seja capaz de suprir.
- FIIs mono inquilino: Risco da saída do inquilino e do colapso da receita e da desvalorização da cota na ocorrência deste evento.
FIIs multi ativos e multi inquilinos oferecem diversificação da renda e do risco. O gestor tem mandato para trocar as propriedades do portfólio do fundo. A gestão ativa se torna fundamental, bem como a geração de uma renda superior à média de forma que possa justificar os altos custos inerentes a um fundo com amplo portfólio.
"Todo mundo nasce empreendedor. Alguns têm a chance de libertar essa potencial. Outros nunca vão ter a chance ou nunca souberam que tinham essa capacidade."
Muhammad Yunus
Além do preço e da renda também é importantíssimo avaliar os aspectos qualitativos do fundo, visto que é a qualidade dos imóveis que possibilitará a geração de renda. O preço de um determinado FII pode estar baixo devido a problemas específicos do fundo ou do imóvel, tais como problemas estruturais, alta vacância, gestão incompetente, dentre outros, e acabar induzindo o investidor ao erro e achar que tal investimento seja uma oportunidade.
FIIs que possuem contratos de locação mais longos e com baixo risco de crédito, assim como shoppings com nível de maturação adequada e capacidade de expansão, escritórios com vacância controlada e recolocação ágil, galpões logísticos que podem se beneficiar com a evolução maciça do comércio eletrônico, fundos de papel com recebíveis com taxas elevadas e fundos que investem em cotas de fundos cuja rentabilidade é superior à media são vantagens que devem ser aproveitadas pelo investidor.
A localização é um critério de qualidade muito importante para qualquer imóvel. Clientes demandam imóveis novos, modernos, econômicos e na melhor localização possível, sendo fundamental entender em qual parte do ciclo imobiliário o atual momento está e como a demanda está sendo afetada por ele dentro do ciclo. FIIs de Shoppings devem estar bem localizados para que sejam capazes de atrair pessoas e gerar renda. Em fundos de agência com contratos longos não há garantias de que tais contratos serão renovados após o vencimento. Caso a renovação não ocorra, o valor de venda/locação dos imóveis dependerá da localização.
Os fundos imobiliários apresentam restrições normativas para contraírem dívidas para crescerem. Enquanto as companhias abertas podem operar com alavancagem, os fundos de investimento imobiliário não podem tomar dívida A maioria é criada para ter um único imóvel ou um conjunto de imóveis. Geralmente, para o fundo crescer adquirindo mais ativos, é necessário fazer uma nova emissão de novas cotas para captar os recursos necessários a fim de realizar aquisições no sentido de ampliar o portfólio de ativos.
Outra estratégia passível de ser adotada é a reciclagem dos ativos para buscar alternativas mais adequadas ao perfil do fundo. Ou seja, o fundo realiza a venda de um imóvel e investe o valor recebido na compra de outro, caso não seja decido a amortização, ou seja, a devolução do valor recebido pela venda aos cotistas. A emissão de cotas é o evento de lançamento do FII no mercado ou, então, um aumento do patrimônio do fundo caso ele já exista. Neste caso, o rendimento do FII diminui quando ocorre uma nova emissão, pois os rendimentos e o patrimônio passa a ser dividido por um número maior de cotistas, o que pode depreciar também o seu valor de mercado.
Apesar dos Fundos imobiliários não contraem dívidas, num caso severo de falta de entrada de receita os imóveis podem ser vendidos, nem que seja o terreno, e parte do capital investido sempre pode ser recuperado. Caso um fundo fique sem caixa, novas emissões de cotas serão necessárias a fim de custear as despesas destas propriedades, sendo mais comum em fundos com alto nível de concentração, seja de ativos, seja de locatários.
O investidor não será obrigado a aportar mais capital, mas caso não o faça, sua participação será naturalmente diluída perante as novas cotas que forem integralizadas diretamente no próprio fundo. E, obviamente, o valor de mercado da cota será prejudicado no mercado.
No intuito de mitigar o risco e otimizar a rentabilidade recomenda-se diversificar os investimentos em diferentes FIIs de diferentes segmentos, direcionando os recursos para ativos e segmentos que venham apresentando os melhores resultados diante das demais alternativas do mercado. Deixamos claro que diversificar não é simplesmente comprar cotas de vários fundos, mas procurar escolher as melhores oportunidades dentre imóveis, recebíveis e incorporações.
"O melhor investimento no planeta terra é terra!"
Lois Glickman